Anschlussfinanzierung mit 1,2 % Ausgangszins: Was Kreditnehmer jetzt konkret abwägen müssen

1,2 Prozent Bauzins – und in einem Jahr läuft die Zinsbindung aus. Wer heute in dieser Situation steckt, blickt auf ein Marktumfeld, das sich fundamental verändert hat. Aktuelle Konditionen für Anschlussfinanzierungen liegen deutlich höher. Das klingt nach einem Problem, ist aber vor allem eine Frage des richtigen Zeitpunkts und der richtigen Struktur.

Der Zinssprung bei der Anschlussfinanzierung: Was er konkret bedeutet

Wer 2016 oder 2017 eine zehnjährige Zinsbindung abgeschlossen hat, hat sich damals günstige Konditionen gesichert. Läuft diese Bindung 2026 oder 2027 aus, trifft der Kreditnehmer auf ein Zinsniveau, das mehrere Prozentpunkte höher liegt. Das ist kein Ausnahmefall – das ist die Situation von Hunderttausenden Immobilienbesitzern in Deutschland.

Der Unterschied zwischen einem alten Bestandszins von beispielsweise 1,2 Prozent und einem heutigen Anschlusszins von rund 3,8 Prozent ist bei einer Restschuld von 200.000 Euro spürbar: Die monatliche Zinsbelastung steigt von knapp 200 Euro auf über 630 Euro – allein für den Zinsanteil der Rate. Die Tilgung bleibt davon zunächst unberührt, aber der Gesamtaufwand steigt erheblich.

Abwarten oder jetzt handeln? Die Entscheidungsebenen

Viele Kreditnehmer fragen sich, ob es sinnvoll ist, auf möglicherweise sinkende Zinsen zu warten. Die Antwort ist strukturell, nicht spekulativ.

Wer abwartet, überlässt der bisherigen Bank das Heft. Prolongationsangebote – also das automatische Verlängern des Darlehens bei der bestehenden Bank – sind selten die günstigste Lösung. Banken kalkulieren dabei ein, dass viele Kunden den Aufwand eines Wechsels scheuen.

Was Banken bei der Anschlussfinanzierung wirklich prüfen

Wer glaubt, die Anschlussfinanzierung sei nur eine Formalität, unterschätzt den Prüfaufwand. Kreditgeber schauen erneut auf die aktuelle Bonität – unabhängig davon, ob die bisherige Finanzierung störungsfrei lief.

• Aktuelles Einkommen und dessen Stabilität (Festanstellung, Selbstständigkeit, Rentenbezug)
• Schufa-Auskunft zum Zeitpunkt der Anschlussanfrage
• Aktuelles Beleihungsverhältnis: Restschuld im Verhältnis zum heutigen Immobilienwert
• Monatliche Belastung durch die neue Rate im Verhältnis zum Haushaltseinkommen
• Eventuelle Veränderungen seit Erstfinanzierung: Scheidung, Kurzarbeit, neue Verbindlichkeiten

Der letzte Punkt wird oft unterschätzt. Wer zwischen Erstfinanzierung und Prolongation geheiratet hat, Kinder bekommen hat oder in Teilzeit gewechselt ist, hat eine veränderte Ausgangslage – nicht unbedingt schlechter, aber anders. Eine Bank, die diese Veränderungen nicht kennt, kann nicht optimal anbieten.

Das Beleihungsverhältnis als stiller Hebel

Zwischen 2016 und 2023 sind Immobilienpreise in vielen Regionen stark gestiegen. Das hat ein interessantes Nebeneffekt: Selbst wenn die Restschuld noch substanziell ist, hat sich das Verhältnis Schuld zu Immobilienwert verbessert. Ein günstigeres Beleihungsauslauf-Verhältnis (LTV) kann bei einigen Kreditgebern direkten Einfluss auf den angebotenen Zinssatz haben.

Konkret: Liegt die Restschuld bei 180.000 Euro, ist die Immobilie aber heute 420.000 Euro wert, beträgt der LTV unter 43 Prozent. Viele Banken unterscheiden in ihrer Konditionsgestaltung zwischen LTV-Stufen von 60, 70, 80 und 90 Prozent. Wer unter 60 Prozent liegt, hat strukturell eine stärkere Verhandlungsposition – vorausgesetzt, er tritt auch als Anschlussnehmer auf, nicht nur als Prolongationskunde.

Das Prolongationsangebot der Hausbank ist der Ausgangspunkt, nicht das Ziel. Wer es als Benchmark nutzt und aktiv vergleicht, verhandelt aus einer anderen Position.

Wann sich ein Wechsel zur anderen Bank trotz Aufwand rechnet

Ein Bankwechsel bei der Anschlussfinanzierung ist mit einem neuen Grundschuldeintrag verbunden – oder zumindest mit einer Grundschuldabtretung. Das kostet Notargebühren und Grundbucheintragungsgebühren, typischerweise zwischen 0,1 und 0,3 Prozent der Darlehenssumme. Bei 200.000 Euro Restschuld also 200 bis 600 Euro.

Dieser Betrag amortisiert sich schnell: Schon 0,1 Prozentpunkte Zinsunterschied bedeuten bei 200.000 Euro rund 200 Euro weniger Zinslast pro Jahr. Ein Konditionsvorteil von 0,3 Prozentpunkten über 15 Jahre summiert sich auf etwa 8.000 bis 10.000 Euro – je nach Tilgungsstruktur.

Der konkrete nächste Schritt

Wer in den nächsten 12 bis 18 Monaten eine auslaufende Zinsbindung hat, hat jetzt den optimalen Vorlauf: früh genug, um Alternativen zu prüfen und gegebenenfalls ein Forward-Darlehen zu strukturieren; nicht so spät, dass die Hausbank das Tempo diktiert.

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Quellen
Finanztip Forum: Baukredit Anschlussfinanzierung / Umschuldung (April 2026)

🤖 Bild: KI-generiert