Grunderwerbsteuer mitfinanzieren: Was Banken dazu wirklich sagen

Beim Immobilienkauf in Deutschland kommen schnell 25.000 bis 40.000 Euro an Kaufnebenkosten zusammen – allein die Grunderwerbsteuer macht je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises aus. Die Frage, ob diese Summe über das Darlehen mitfinanziert werden kann, stellen sich viele Käufer. Die Antwort der Bank ist selten ein einfaches Ja oder Nein.

Was Kaufnebenkosten mit der Beleihungsquote machen

Banken berechnen den maximalen Kreditbetrag nicht am Kaufpreis, sondern am sogenannten Beleihungswert der Immobilie – also dem Wert, den die Bank einem Objekt beimisst, häufig 10 bis 20 Prozent unterhalb des Marktpreises. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und Makler erhöhen den Kaufpreis nicht. Sie fließen nicht in den Beleihungswert ein. Das bedeutet: Wer die Nebenkosten ins Darlehen packt, finanziert über den Beleihungswert hinaus – die Beleihungsquote (Loan-to-Value) steigt entsprechend.

Wann Banken trotzdem mitziehen

Eine vollständige Ablehnung ist nicht automatisch der Fall. Mehrere Konstellationen erhöhen die Bereitschaft einer Bank, Kaufnebenkosten zumindest anteilig mitzufinanzieren:

• Überdurchschnittliche Bonität: Sehr gutes Einkommen, stabiles Arbeitsverhältnis und ein makelloser Schufa-Score verschieben die Risikoeinschätzung spürbar.
• Zusätzliche Sicherheiten: Wer eine weitere Immobilie, ein Depotguthaben oder eine Lebensversicherung als Sicherheit einbringen kann, verbessert die Verhandlungsposition.
• Niedriger Kaufpreis im Verhältnis zum Marktwert: Liegt der Kaufpreis deutlich unter dem Verkehrswert – etwa bei Erbschaftsverkäufen oder Zwangsversteigerungen – entsteht automatisch Spielraum in der Beleihungsquote.
• Kurze Laufzeit oder hohe Tilgung: Wer eine kürzere Zinsbindung oder eine höhere Anfangstilgung wählt, senkt das Restrisiko für die Bank – das schafft manchmal Entgegenkommen.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland – die Spannbreite ist erheblich

Der Betrag, um den es geht, hängt stark vom Standort ab. Wer eine Baufinanzierung in Gross Gerau plant, zahlt in Hessen 6 % Grunderwerbsteuer, bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro also 21.000 Euro – eine Summe, die das Eigenkapitalpolster empfindlich belastet. Im Taunus, etwa bei einer Baufinanzierung in Koenigstein im Taunus, gilt derselbe Satz, aber bei deutlich höheren Kaufpreisen, was die absolute Steuerlast entsprechend nach oben treibt.

Nachrangdarlehen und Blankoanteile als Ausweg

Einige Kreditinstitute bieten sogenannte Blankoanteile – also einen unbesicherten Teil des Darlehens – bis zu einer bestimmten Grenze an. Dieser Blankoanteil kann die Kaufnebenkosten abdecken, wird aber zu anderen Konditionen bewertet als der besicherte Teil. Alternativ greifen manche Käufer auf einen separaten Ratenkredit zurück, um die Nebenkosten zu finanzieren. Wichtig dabei: Beide Verpflichtungen fließen in die Haushaltsrechnung der Bank ein – das schmälert den Spielraum für die eigentliche Baufinanzierung. Wer diese Variante erwägt, sollte die Gesamtbelastung rechnerisch durchprüfen, bevor der erste Antrag gestellt wird.

Im Mainzer Becken oder am Westrand des Taunus, etwa bei einer Baufinanzierung in Hofheim am Taunus, trifft das Hochpreisniveau auf den 6-Prozent-Steuersatz Hessens – die Nebenkosten übersteigen dort für ein durchschnittliches Objekt schnell die 50.000-Euro-Marke. Welcher Finanzierungsweg hier wirtschaftlich tragfähig ist, hängt vom Einzelfall ab.

Was die Baufinanzierung mit steigendem Beleihungsauslauf kostet

Banken stufen das Kreditrisiko nach Beleihungsquoten-Schwellen ab – häufig bei 60 %, 80 % und 90 % des Beleihungswerts. Jede überschrittene Stufe schlägt sich in einem Zinsaufschlag nieder. Bei Bauzinsen, die im Oktober 2026 für zehnjährige Laufzeiten im Durchschnitt bei rund 4,39 % liegen (Quelle), kann ein Aufschlag von 0,2 bis 0,5 Prozentpunkten bei einer Darlehenssumme von 350.000 Euro über zehn Jahre mehrere tausend Euro Mehrkosten bedeuten. Die Mitfinanzierung der Grunderwerbsteuer ist also nicht nur eine Frage, ob die Bank Ja sagt – sondern zu welchem Preis.

Beleihungswert

Der von der Bank intern angesetzte Wert der Immobilie – in der Regel 10–20 % unter dem Kaufpreis. Grundlage für die Beleihungsquote.

Beleihungsquote (Loan-to-Value)

Verhältnis von Darlehensbetrag zu Beleihungswert. Ab 80 % oder 90 % verlangen die meisten Banken Zinsaufschläge.

Blankoanteil

Unbesicherter Teil eines Darlehens, der nicht durch Grundschuld gedeckt ist. Wird teurer bepreist als der besicherte Anteil.

Was Sie jetzt konkret tun können

Wer wissen möchte, wie sich die Finanzierungsstruktur mit oder ohne Kaufnebenkosten auf die eigene Rate und die Gesamtkosten auswirkt, braucht eine Gegenüberstellung beider Varianten – inklusive Beleihungsquote, Zinsaufschlag und Haushaltsrechnung. Das ist keine pauschale Antwort, die sich aus einer Tabelle ablesen lässt. Stellen Sie jetzt eine kostenlose und unverbindliche Anfrage bei kredithelden.de – Ihre persönliche Situation wird geprüft, bevor ein Antrag gestellt wird.

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Quellen

• Verivox: Baufinanzierung – aktuelle Bauzinsen 10/2026

🤖 Bild: KI-generiert