Mieteinnahmen als Einkommen: Wie Banken vermieten statt selbst einziehen bei der Finanzierung wirklich rechnen

340 Euro Kaltmiete pro Monat – und die Bank rechnet nur 200 davon an. Wer eine Immobilie kauft, um sie zu vermieten statt selbst einzuziehen, erlebt bei der Finanzierungsprüfung oft eine unangenehme Überraschung: Mieteinnahmen zählen nicht so, wie man es erwarten würde. Banken haben dafür eigene Regeln, die weder im Kaufvertrag stehen noch im Exposé.

Warum Mieteinnahmen kein vollständiges Einkommen sind – aus Bankensicht

Grundsätzlich erkennen Banken Mieteinnahmen als Einkommensbestandteil an. Doch sie tun das mit erheblichen Abschlägen. Der Grund: Mieteinnahmen gelten als unsicher. Es gibt Leerstandsrisiken, Mietausfälle, Instandhaltungskosten und steuerliche Belastungen, die das Nettoeinkommen aus der Vermietung reduzieren. Selbst wenn ein Mieter seit Jahren zuverlässig zahlt, rechnen viele Banken nur 60 bis 75 Prozent der nachgewiesenen Jahresnettokaltmiete als anrechenbares Einkommen. Einzelne Institute gehen noch weiter nach unten.

Hinzu kommt ein formaler Aspekt: Mieteinnahmen müssen belastbar nachgewiesen werden. Wer die Immobilie erst kauft, hat noch keinen Mietvertrag – und ohne laufenden Mietvertrag oder zumindest einen unterzeichneten Vorvertrag erkennen viele Banken die Mieterwartung gar nicht an. Das hat direkten Einfluss auf die Beleihungsquote und damit auf die mögliche Darlehenssumme.

Beleihungsauslauf und Objektbewertung: Das eigentliche Nadelöhr

Bei fremdgenutzten Immobilien greift eine andere Bewertungslogik als beim selbstgenutzten Eigenheim. Banken ermitteln den sogenannten Beleihungswert – und dieser liegt bei Renditeobjekten häufig unter dem tatsächlichen Kaufpreis. Der Beleihungswert orientiert sich an einem nachhaltigen Ertragswert, der auf langfristiger Mieterzielung basiert, nicht am aktuellen Marktpreis.

Ein Beispiel verdeutlicht die Konsequenz: Eine Wohnung kostet 280.000 Euro, der von der Bank ermittelte Beleihungswert liegt bei 230.000 Euro. Bei 80 Prozent Beleihungsauslauf erhält der Käufer maximal 184.000 Euro Darlehen – obwohl der Kaufpreis deutlich höher ist. Die Lücke muss durch Eigenkapital oder zusätzliche Sicherheiten geschlossen werden.

Steuerliche Einordnung und ihre Rückwirkung auf die Bankrechnung

Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Die meisten Banken berücksichtigen dies bei der Haushaltsrechnung – entweder pauschal oder anhand der tatsächlichen steuerlichen Situation des Antragstellers. Wer bereits mehrere Immobilien vermietet, hat möglicherweise einen höheren Steuersatz, was die anrechenbaren Nettomieteinnahmen weiter drückt. Gleichzeitig mindern die Darlehenszinsen als Werbungskosten die Steuerlast – ein Zusammenhang, den Banken in der Regel kennen, aber nicht in die eigene Kreditwürdigkeitsprüfung einrechnen.

Was die Haushaltsrechnung der Bank konkret prüft

Jede Bank erstellt eine Haushaltsrechnung, die Einnahmen und Ausgaben des Antragstellers gegenüberstellt. Bei der Vermietungsfinanzierung gehören auf die Ausgabenseite nicht nur die neue Darlehensrate, sondern auch Bewirtschaftungskosten für das Objekt – also Verwaltungsaufwand, Rücklagen für Instandhaltung und nicht umlagefähige Nebenkosten. Banken setzen dafür je nach Institut pauschale Beträge an, oft zwischen 1,50 und 2,50 Euro je Quadratmeter und Monat.

Auf der Einnahmenseite landen die abgezinsten Mieteinnahmen – und das vorhandene Arbeitseinkommen. Reicht das Arbeitseinkommen allein nicht aus, um die Rate zu tragen, wird die Mietprognose entscheidend. Hier liegt die praktische Herausforderung: Wer hauptsächlich auf die Mieteinnahmen angewiesen ist, um die Finanzierung darzustellen, hat es bei vielen Banken strukturell schwerer als jemand, der mit dem Angestelltengehalt bereits tragfähig ist und die Mieteinnahmen als Puffer nutzt.

Regionale Märkte und ihre Bedeutung für Beleihungswert und Anrechnung

Der Beleihungswert hängt auch vom Standort ab. In nachfragestarken Regionen mit stabilen Mietmärkten liegen Beleihungswert und Kaufpreis näher beieinander als in strukturschwächeren Lagen. Wer eine Baufinanzierung in Bad Nauheim für ein Renditeobjekt plant, profitiert von einem Markt, der für Banken gut einschätzbar ist – das wirkt sich direkt auf die Bewertungsgrundlage aus.

Dasselbe gilt für Mittelzentren mit stabilem Mietgefüge. Eine Baufinanzierung in Fulda für eine fremdgenutzte Wohnung wird von Banken anders eingestuft als ein vergleichbares Objekt in einer Lage mit hohem Leerstandsrisiko, weil der nachhaltige Ertragswert stabiler kalkulierbar ist.

Welche Unterlagen Banken für die Vermietungsfinanzierung benötigen

• Bestehender Mietvertrag mit Angabe der Nettokaltmiete
• Letzte zwei bis drei Kontoauszüge mit Mieteingängen (bei laufendem Mietverhältnis)
• Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre (bei bestehenden Mietobjekten)
• Wohnflächenberechnung und aktueller Lageplan
• Energieausweis und Baujahr-Nachweis
• Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate

Bei Neuakquisitionen ohne laufenden Mietvertrag verlangen manche Banken ein Mietgutachten oder einen Mietspiegel-Nachweis, um den angesetzten Mietertrag zu plausibilisieren.

Der Unterschied zwischen Bankangebot und erreichbarem Optimum

Bei Renditeobjekten ist die Streuung zwischen Bankangeboten größer als bei der klassischen Eigenheimfinanzierung. Während eine Bank den Beleihungswert sehr konservativ ansetzt und Mieteinnahmen kaum anrechnet, kann ein anderes Institut deutlich großzügiger vorgehen – ohne dabei das Risiko für den Kreditnehmer zu erhöhen, sofern die Substanz des Objekts stimmt. Diese Unterschiede entstehen durch unterschiedliche interne Bewertungsmodelle und die jeweilige Risikoappetenz der Institute.

Gerade deshalb lohnt es sich, nicht beim erstbesten Angebot zu bleiben. Wer beispielsweise eine Baufinanzierung in Langenselbold für eine Kapitalanlage strukturieren möchte, findet über einen breiten Bankenvergleich oft Konditionen und Bewertungsspielräume, die eine Hausbank allein nicht bieten kann.

Der nächste Schritt

Ob Mieteinnahmen Ihre Finanzierung tragen oder nur ergänzen – die Antwort hängt von Objektwert, Mietvertrag, Eigenkapital und der Wahl des richtigen Bankpartners ab. Stellen Sie jetzt eine kostenlose und unverbindliche Kreditanfrage bei kredithelden.de – in nur wenigen Minuten sehen Sie, welche Finanzierungsstruktur für Ihr Vorhaben realistisch erreichbar ist.

Quellen:
Commerzbank – Lebenshaltungskosten & Umschuldung

🤖 Bild: KI-generiert